Доступное жилье

Неделю назад в США была представлена программа реформирования рынка ипотеки. Как обычно, стандартное бахвальство присутствовало в неограниченном количестве:

Наш план отстаивает убеждение в том, что американцы должны иметь право выбора того жилья, которое имеет смысл для них и их семей … Это означает доступность кредитования для тех, кто хочет владеть собственным домом, что позволило миллионам семей среднего класса создать свое благосостояние и достичь Американскую мечту. (Our plan champions the belief that Americans should have choices in housing that make sense for them and for their families … It means access to credit for those Americans who want to own their own home, which has helped millions of middle class families build wealth and achieve the American Dream)

Согласно плану, государство намерено полностью свернуть свое прямое участие на рынке жилья в США, отдав его на растерзание частному сектору. Будущего себя государство видит исключительно в роли надзирателя и регулятора:

Наш план кардинально трансформирует роль государства на рынке жилья … В соответствии с нашим планом частный рынок, при сильном надзоре и высоких стандартах защиты прав потребителей и инвесторов, будет главным источником финансирования и возьмет на себя всю тяжесть возможных потерь. (Our plan also dramatically transforms the role of government in the housing market …  Under our plan, private markets – subject to strong oversight and standards for consumer and investor protection – will be the primary source of mortgage credit and bear the burden for losses.)

О том, как как эффективно в реалиях неолиберализма государство надзирает за частным рынком, а частный рынок проглатывает собственные убытки, очень хорошо можно наблюдать за окном уже несколько лет.

На данный момент правительство США принимает активное участие на рынке жилой недвижимости в США. До 90% всех новых ипотечных кредитов сегодня выдается или гарантируется двумя полугосударственными структурами Fannie и Freddie. Убытки этих корпораций в ходе текущего кризиса уже составили около 150 млрд долларов и продолжают расти, а идея о том, что эти структуры виноваты в жилищном кризисе, уже полностью принимается как самоочевидная. Иного мнения идеология неолиберализма допустить просто не может. Но даже если допустить, что Fannie и Freddie на самом деле виноваты в текущем кризисе, то природа этой вины скрывается скорее не в государственном начале этих корпораций, а в участии частного капитала и частной жажды прибыли. Но речь не об этом.

Администрация США представила в своей программе три варианта видения будущего на рынке жилья. Но чтобы не скрывалось за фасадом реформы, самый интересный вариант не попал в сферу внимания "реформаторов”. Этот вариант настолько перпендикулярен логике современной экономической мысли и так сильно подрывает устои современного неолиберального общества, что вызывает подсознательную реакцию отторжения - ересь!

Рынок недвижимости – это особый рынок. На этом рынке торгуется не недвижимость (за редкими историческими и т.п. исключениями), а право владения землей. Дом, который стоит на участке земли, выступает лишь в качестве ширмы, позволяющей избегать настоящих определений.

Ценообразование на землю не описывается стандартными кривыми спроса и предложения, поскольку земля не может потребляться или производиться. Цена на землю определяется спросом. И чем выше спрос, тем выше цена.

Население может потратить на жилье лишь вполне ограниченную часть своего дохода. Но при такой постановке проблемы рост цен на недвижимость возможен лишь при росте доходов населения. Это представляет собой не очень радужную перспективу для феодалов … нет... капиталистов … нет... просто нерадужную перспективу.

Однако, спрос можно стимулировать. Например, эксплуатируя особенности национального менталитета (а-ля американская мечта). Или внушая и прививая необходимость ипотечного кредитования, т.е. подменив понятия и направив доходы населения на оплату процентов по ипотечным кредитам. А когда сумма кредита становится неподъемной для населения, то можно понизить процентные ставки. Можно также под эгидой повышения доступности жилья для населения пролоббировать какие-нибудь государственные льготы. И т.д. и т.п. Любые средства хороши, если они ведут к росту цен на недвижимость.

В современном мире недвижимость лежит в основе большинства экономических отношений. Банки уже давно перестали брать на себя кредитный риск инвестиционных проектов. Вместо этого они предпочитают недвижимость в качестве залога, в том числе кредитуя приобретение самой недвижимости. А для того, чтобы какой-либо случайный банк-идеалист не начал заниматься подрывной кредитной деятельностью, современная система банковского надзора была построена таким образом, чтобы стимулировать кредитование под залог. Залог чего? Существующих активов.

Пока цены на недвижимость растут, все радуются. Землевладельцы радуются тому, что их владения растут в цене. Банки радуются тому, что заложенная по кредитам недвижимость растет в цене (т.е. риски падают). А крестьяне... нет... средний класс радуется тому, что достигает обещанной нирваны. Но растет ли при этом обещанная доступность жилья?

Доступность жилья определяется двумя факторами: ценами на жилье и доходами населения. Соответственно, доступность жилья падает с ростом цен и растет с ростом доходов. И поскольку цены на жилье растут (росли), а зарплаты (доходы) населения падают, то доступность однозначно падает. И совершенно очевидно, что идея доступности кредитования, официально проповедуемая Администраций США в предложенном плане реформ, к доступности жилья отношения не имеет.

Из предложенных Администрацией трех вариантов реформы рынка жилья, ни один не направлен на повышение доступности жилья для населения. Поэтому, если программа реформирования и решает какие-либо проблемы, то явно не из этого класса.

Вариант, который не попал в сферу внимания "реформаторов”, включает в себя категорическую отмену всех льгот, резкое ужесточение условий кредитования и повышение процентных ставок, а также реформу налогового законодательства.

Поскольку стоимость недвижимости определяется тем, сколько население может платить, то любые льготы ведут к росту ее стоимости. Низкие или заниженные процентные ставки ведут к росту ее стоимости. Неолиберальная налоговая система ведет к росту ее стоимости. (Например, в подавляющем большинстве стран юридические лица, приобретающие недвижимость в кредит, могут проценты по кредиту вычитать из налогооблагаемой прибыли, в то время как население платит проценты по любым кредитам из своего чистого дохода. Или, например, после перепродажи (по выросшей цене) между двумя юридическими лицами недвижимость начнет амортизироваться заново, хотя экономического смысла в этом действии нет.)

Стоимость недвижимости складывается из стоимости дома и стоимости земли. И если дом имеет объективную стоимость (например, строительства), то земля объективной стоимости не имеет. Стоимость земли и доход с нее – это экономическая рента:

Рента – это добавочный доход, получаемый предпринимателем сверх определённой прибыли на затраченные труд и капитал (Д. Рикардо)

Классические экономисты предлагали все или как минимум большинство налогов в экономике заменить налогами на ренту: земельную, монопольную или любую иную. Они (классические экономисты) считали, что:

в процессе экономического развития рента стремится возрастать и в конечном результате поглощает наибольшую долю рабочей платы и прибылей. Все социальные реформы должны быть, поэтому, единственно направлены на уничтожение ренты: государство должно присвоить себе основной источник её происхождения — землю, при помощи установления всеобщего земельного налога, поглощающего без остатка всю ренту.

Неоклассическая и, как ее продолжение, неолиберальная школы экономики не интересуются ролью земли в производственной экономической деятельности. Поэтому на ренту реформаторы-неолибералы руку поднять не могут по идеологическим причинам. И вместо обложения налогами земельной ренты, самопровозглашенные реформаторы могут лишь додуматься до стимулирования ренты финансовой.

Вывод

Реформаторы не могут посягнуть на святое, а зомбированное неолиберальными идеями население уже давно не в состоянии понять, что ему требовать от собственного правительства. Демократия – это пустой звук, а феодализм – это обыденность. Но Африка и Ближний Восток могут прийти в любой дом.